שוק המשכנתאות בישראל מסיים את שנת 2025 במגמה חיובית, לאחר תקופה מאתגרת שהשפיעה על ענף הנדל״ן כולו. לפי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות הכולל שנלקחו במהלך השנה הגיע ל־105.7 מיליארד ₪, המהווים עלייה שנתית של כ־13% לעומת שנת 2024, שבה הסתכם השוק בכ־93.2 מיליארד ₪. מדובר בשיפור משמעותי גם לעומת שנת 2023, שנחשבה לשנת שפל, עם כ־71.1 מיליארד ₪ בלבד – תוצאה של סביבת ריבית גבוהה במיוחד, אשר הגיעה בשיאה ל־4.75%, בשילוב אירועי שבעה באוקטובר והמלחמה שפרצה בעקבותיהם.
הנתונים של 2025 מצביעים על חזרה של פעילות לשוק, אך עדיין אינם משקפים חזרה מלאה לשיאי העבר. לשם השוואה, בשנת 2022 נרשם שיא היסטורי של כ־117.6 מיליארד ₪ במשכנתאות חדשות, ושוק הדיור היה ברמת "רתיחה" גבוהה הרבה יותר. גם אם 2025 מסתיימת בטון אופטימי, נראה שהדרך לשבירת השיא עדיין ארוכה.
בחודש דצמבר לבדו נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ־11.2 מיליארד ₪, נתון שמעיד על סיום שנה חזק מבחינת ביצועים בבנקים. עם זאת, במבט השוואתי מדובר בירידה של כ־19% ביחס לדצמבר 2024, שבו נלקחו משכנתאות בהיקף חריג של כ־13.8 מיליארד ₪. חשוב להדגיש כי ההשוואה לשנה שעברה דורשת "כוכבית": דצמבר 2024 היה חודש יוצא דופן מבחינה היסטורית, לאחר שרבים מהציבור מיהרו להקדים רכישות ולקחת משכנתאות לפני העלאת המע״מ ל־18% שנכנסה לתוקף בינואר 2025. בהיעדר טריגר חיצוני דומה השנה, השוק חזר להתנהלות עונתית "טבעית" יותר – ביקוש גבוה, אך ללא היסטריה צרכנית.
מעבר למספרים הכוללים, יש להבין כי חלק ניכר מנתוני המשכנתאות הגבוהים בשנת 2025 אינו משקף בהכרח עסקאות חדשות שנחתמו בזמן אמת. שוק הדיור עדיין מושפע מזרם של עסקאות שנחתמו לפני מספר שנים, לעיתים במסגרת רכישת דירות "על הנייר" ומבצעי קבלנים (כגון מודל 20/80). בעסקאות אלה הרוכש מתחייב למחיר כבר בעת הרכישה, אך נדרש לקחת את מרבית המשכנתא רק בעת קבלת הדירה והמפתח. לכן ייתכן פער מסוים בין ההאטה שמורגשת בחלק ממשרדי המכירות לבין הנתונים החזקים שמופיעים בבנקים.
נתון משמעותי נוסף נוגע להרכב ההלוואות, ובעיקר להלוואות הבלון. בדצמבר ניתנו הלוואות בלון בהיקף של כ־1.7 מיליארד ₪, המהווים כ־15% מסך ביצועי המשכנתאות החודשיים. שיעור זה נחשב גבוה במונחים היסטוריים, אך הוא ממשיך להיות דומה לממוצע שנרשם לאורך השנה האחרונה. הלוואות בלון כוללות שני רכיבים מרכזיים: הלוואות מסובסדות במסגרת מבצעי מכירות מצד קבלנים, והלוואות גישור רגילות המשמשות משפרי דיור ומשקיעים שממתינים למכירת הדירה הקודמת שלהם.
כזכור, בנק ישראל הטיל באפריל 2025 מגבלות על חלקן של הלוואות בלון מסובסדות בתיק המשכנתאות (עד 10%), ולכן סביר להניח כי חלק מהיקף הבלון הנוכחי מיוחס דווקא להלוואות גישור "רגילות" שאינן נופלות תחת אותה מגבלה רגולטורית.
לסיכום, שנת 2025 מסמנת התאוששות ברורה בשוק המשכנתאות, אך השוק עדיין מושפע מעסקאות עבר וממנגנוני מימון ייחודיים. ענף הנדל״ן נכנס ל־2026 עם אינדיקציות חיוביות, אך גם עם צורך לבחון האם מדובר בהתאוששות עמוקה ומתמשכת – או בעיקר המשך גלגול של עסקאות שנחתמו בעבר.
כדי להצטרף לדיון, אנא התחבר או הירשם